前几天和R说一个项目的时候聊到了投资回报, R的观点是, 按照当前国内的市场状况, 投资回报和资金能力呈正比关系, 一个3亿以上的项目, 选择的好, 3年收回成本是很正常的事情.



另一个事实, 地产产业在过去几年的整合之后, 小的竞争者基本上都已经出局, 只剩下一些资金实力强大的开发商对市场尽兴半垄断式的瓜分, 由于竞争的不完善以及一系列的内部外部原因, 最终中国房价高涨, 民怨沸腾, 然后国八条国六条就出台了.



国六条国八条和即将启动的增值税和一系列政治范畴内的宏观调控真的能抑制国内居高不下的房价吗?



从西方经典经济学的角度来看, 是的. 问题是, 很多事情到了我们中国, 国际惯例往往是行不通的, 国际惯例的失效基本上源于两个因素:



1. 我国的社会资源分布相对西方国家极端的不平均



2. 政府对市场超强的控制能力



就地产工业来说, 很明显, 政府的宏观调控力度和决心都是有的, 但是, 由于市场极其社会资源的不平衡, 我个人对政府就地产市场调整的最终结果持悲观态度. 原因如下:



1. 中国的土地不是私有化的, 由于土地国有, 土地资源的流通就不能构建一个有序的市场规则, 地价的升降不能直接受市场的走势而波动, 很简单的一个问题, 地方政府的一个很大的收入来源于土地买卖, 在价格不合理的情况下, 税收可以满足政府的开支需要, 所以当地价降低时, 除非国家明令放地(执行起来有难度, 放地的地理位置也很难统一规划), 在土地市场行情不好的阶段, 很难有新的土地流入市场



而房价极高的问题, 除了开发商的暴利, 很大程度上来源于最近几年来由于地产市场的高温, 国家放地的价格持续走高, 即使开发商的利润得到控制(即使能控制, 也不会非常显著), 土地的高价还是会继续将成本转移到地产最终的消费群体



2. 开发商的投资选择


关于投资和项目在中美两国的差异,有这么一种说法. 在美国, 当一个好的项目流入市场的时候, 满天下掉下来的投资案会把项目报告书淹没, 而在中国, 一大笔资金流入市场的时候, 天上掉下来的项目报告书会把那一大笔资金淹没, 这个笑话侧面说明了国内的项目之多, 资金之贫乏.

前面说过了, 房地产市场随着国家政策的调整, 利润逐渐变薄, 开发难度变大.



现在地产行业的火暴很大程度上源于其间缺少竞争和暴利的存在, 假设暴利被挤压, 随着时间表尺的推移, 开发商很可能将资金转投到其他行业, 由于开发商的转移, 房产的供应也会遭遇瓶颈, 这时候, 需求继续随人口成熟而增加, 供应缺逐渐开始短缺, 房价的下落的预期便显得滑稽可笑了.



3. 关于增值税极其新物业税出台的可能性



由于各种房产相关的税务之出台的程序已经开始纳上轨道, 大面积的房产可能不再成为投资青睐的选择, 问题是, 这些手中有钱却又不寄望于国内不完善的资本市场的投资人将资金挤入中小户型市场, 地产商也由于利润因素减少开发. 小户型的价格是否可以如同预期的下落?



即使国家对投资用房挣税, 各种渠道的海外投资会不会因为地产而造成资本外流?



解决现今住房问题的关键在哪里呢?



按照现在的讨论模式分析, 仿佛企业公积金和国家自己投建经济适用房是更合适的手段, 问题是, 在资本市场不稳定, 房产市场的民间投资被喊停的时候, 民间的剩余资本该何去何从呢?




本来下面该说通货膨胀压力和人民币问题的...可是快考试了, 这些不加分的东西,暂且放一放吧...